Paragraaf grondbeleid

Inleiding
In de paragraaf grondbeleid wordt verantwoording afgelegd over het gevoerde grondbeleid, de financiële voortgang van alle bouwgrond in exploitatie ('grondexploitaties') en de bijbehorende reserves en voorzieningen.

Nota Grondbeleid 2017
In april 2017 is de nota Grondbeleid 2017 door de raad vastgesteld. Wij kunnen op een actieve of faciliterende wijze grondbeleid voeren of mengvormen daarvan via specifieke samenwerkingsvormen. Per project beoordelen wij welk type grondbeleid het beste geschikt is voor een bepaalde beleidsdoelstelling.

Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf geen grondexploitaties voert maar dit overlaat aan private ontwikkelaars. De gemeente 'faciliteert' deze grondexploitaties door te investeren in plankosten, zoals het maken van een nieuw bestemmingsplan, het treffen van voorzieningen in de openbare ruimte en het aanleggen van nutsvoorzieningen, welke kosten vervolgens zullen worden verhaald op betrokkenen via anterieure overeenkomsten.

Gemeentelijke grondexploitaties zijn een uiting van actief grondbeleid. Gronden kunnen pas als grondexploitatie worden verantwoord als er voor deze gronden een door de raad vastgestelde grondexploitatie is geopend. Na vaststelling worden de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd via de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG). De MPG dient als input voor de begroting.

Ontwikkeling grondexploitatieportefeuille
De grondexploitatieportefeuille omvat per 31-12-2019 13 grondexploitaties. In 2019 zijn twee grondexploitaties door de raad vastgesteld: Callantsoog Denneweg en Schagen Regioplein. Er zijn geen grondexploitaties afgesloten.

In de MPG 2019 is een te verwachten positief resultaat gepresenteerd van ca. € 3,35 miljoen. Op basis van de voortgang in 2019 is er geen reden om het resultaat bij te stellen, met uitzondering van de tussentijdse winstnemingen. In de MPG 2020 worden de grondexploitatiebegrotingen geactualiseerd.

Van bovenstaande grondexploitaties wordt in deze paragraaf achtereenvolgens de ontwikkeling op winstneming, boekwaarde en voorzieningen en reserves weergegeven.

Onderbouwing (tussentijdse) winstneming
Conform BBV regelgeving heeft in 2019 een (tussentijdse) winstneming plaatsgevonden op de projecten Schagen Beethovenlaan, Burgerbrug naast brede school, Sint Maartensbrug naast brede school, Warmenhuizen centrum fase 2, Tuitjenhorn De Dijken en 't Zand Noord. De winstneming komt ten gunste aan de reserve grondexploitaties (zie ook: 'ontwikkeling reserve grondexploitatie'). Voor de tussentijdse winstneming geldt de 'percentage of completion' methode (POC); oftewel de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. Bij de bepaling van de winstneming is vanuit het voorzichtigheidsprincipe rekening gehouden met projectspecifieke risico's, zoals deze zijn verwoord in de MPG 2019. De marktrisico's zoals genoemd in de MPG 2019 zijn conform BBV niet meegenomen in de bepaling van de winstneming.

Ontwikkeling boekwaarde
De boekwaarde - de som van gerealiseerde kosten en opbrengsten - is in 2019 per saldo met € 1,521 miljoen toegenomen. Per 31-12-2019 bedraagt de bruto boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie € 8,21 miljoen.

Toelichting
De bruto boekwaarde van € 8,21 miljoen heeft hoofdzakelijk betrekking op de grondexploitatie Lagedijk (€ 6,90 miljoen). De gerealiseerde kosten op dit project hebben onder andere betrekking op de revitalisering van het bestaande bedrijventerrein Lagedijk. Door middel van de uitgifte van gronden op De Lus wordt de boekwaarde op termijn weer lager. Voor het deel dat naar verwachting niet kan worden goedgemaakt is een verliesvoorziening getroffen (zie onderdeel 'ontwikkeling voorziening').

De toename op de boekwaarde wordt voor groot een deel veroorzaakt door (tussentijdse) winstnemingen. Zonder deze winstneming zou sprake van een afname van de boekwaarden vanwege gerealiseerde grondopbrengsten in de grondexploitaties Warmenhuizen Centrum (€1,50 mln) en 't Zand Noord (€ 3,74 mln).

Ontwikkeling voorzieningen grondexploitaties

Voorzieningen worden getroffen bij een te verwachten nadelig resultaat van de grondexploitatie.

Toelichting
De verliesvoorziening is in 2019 toegenomen met € 1,21 miljoen. Per 31-12-2019 bedraagt de totale voorziening € 2,39 miljoen. Deze voorziening heeft betrekking op grondexploitatie Schagen Lagedijk.

Ontwikkeling reserve grondexploitatie
Met de reserve grondexploitatie dekken wij de risico's af op de huidige grondexploitaties, inclusief de risico's van afwaarderingen en vennootschapsbelasting. Ook is de reserve bedoeld om kosten in de initiatieffase te financieren en kunnen we investeringen doen die voortkomen uit kernenbeleid en participatietrajecten. De reserve wordt gevuld door (tussentijdse) winstnemingen van grondexploitaties, vrijvallende voorzieningen en uit de verkoop van tafelzilver (na het behalen van de doelstelling).

Via de MPG wordt jaarlijks bekeken of de reserve grondexploitatie meerjarig van voldoende omvang is om het risicoprofiel van grondexploitaties kan af te kunnen dekken. Bij bepaling van  het risicoprofiel wordt onder meer een analyse gemaakt van de projectspecifieke risico's en marktrisico's.

Toelichting
De reserve grondexploitatie is in 2019 per saldo toegenomen met € 4,24 miljoen. Per 31-12-2019 is de stand van de reserve grondexploitatie € 6,98 miljoen.
De verwachting in de MPG 2019 was dat de reserve per 31-12-2019 ca. € 5,02 miljoen zou bedragen. Er is dus sprake van een positievere ontwikkeling met € 1,96 miljoen. Dit komt vooral doordat bepaalde opbrengsten eerder zijn gerealiseerd vanuit tussentijdse winstneming en doordat ingeschatte risico's niet in 2019 zijn opgetreden.

Ontwikkeling Tafelzilver

In de begroting 2014-2018 is het volgende opgenomen:
“Vijf miljoen verkopen aan 'tafelzilver' voor afboeken oude investeringen maatschappelijk nut (vijf miljoen in eerste instantie 'lenen' uit bestemmingsreserves die de eerste vijf jaar niet benut worden en in vijf jaar terugstorten)”. Ook is er een zogeheten herenakkoord gesloten waarin € 1,2 miljoen aan kosten via grondverkopen verdiend moet worden. De totale doelstelling tot 2020 is daarmee € 6,2 miljoen.

Toelichting
In totaal is in 2019 € 745 duizend meer gerealiseerd dan benodigd was voor de eerste doelstelling van € 6,2 miljoen. De eerste doelstelling tafelzilver wordt afgesloten.
In de begroting 2020 is een nieuwe doelstelling tafelzilver opgenomen van € 1,22 mln. Het overschot van € 745 duizend komt ten gunste aan deze 2e doelstelling tafelzilver.

Sinds 1 januari 2016 bestaat de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen (vpb). We zijn hiermee vpb-plichtig geworden als wij een onderneming drijven. In 2017 heeft een quickscan plaatsgevonden door een extern bureau voor onder andere de grondexploitaties en verkoop vastgoed. Deze quickscan is door de belastingdienst voor de jaren 2018 en volgend niet geaccepteerd. We zijn nog in overleg met de belastingdienst om hier tot overeenstemming te komen.

Grondexploitatiecomplexen in voorbereiding
Op basis van de nota grondbeleid heeft uw raad jaarlijks € 100.000,- aan voorbereidingskosten beschikbaar gesteld om nieuwe grondexploitaties te kunnen opstellen. Voor 2018 is eenmalig  € 200 duizend beschikbaar gesteld. In onze reguliere begroting houden we rekening met een jaarlijkse onttrekking van € 100.000,- ten laste van de reserve grondexploitatie. Deze onttrekking vindt echter alleen plaats indien een bepaalde ontwikkeling mogelijk niet leidt tot een grondexploitatie. Dit risico is opgenomen in de prognose van de reserve grondexploitatie in de MPG.

Tot 31-12-2019 is op onderstaande projecten voor € 175.000 aan voorbereidingskosten geboekt op het onderhandenwerk. Indien een project niet leidt tot een grondexploitatie worden deze kosten afgeboekt ten laste van de reserve grondexploitatie.

Toelichting
De ramingen betreffen grotendeels grove inschattingen van de totale voorbereidingskosten tot aan het moment van bestuurlijke vaststelling van de grondexploitatie.

De voorbereidingskosten van de ontwikkeling Denneweg en ontwikkeling Regioplein zijn bij bestuurlijke vaststelling van deze grondexploitaties verplaatst naar de begroting van de grondexploitatie, en staan daarom op 0.